三人成虎，五人成章；谣言，止于智者。
据统计，今年以来全国65余城发布相关楼市宽松政策；
于是有人开始在朋友圈秀肌肉，说南沙将迎来较大动作的放松。
|图片来源：微信朋友圈
经进一步核实：
其一，南沙官方目前并未正式出台任何放松市场调控的相关政策；
其二，南沙整体备案限价较去年4季度有所松动，可上浮约3%-5%。
其实，决定南沙市场好坏的，从来都不是备案限价。
例如，去年首批集中供地，可售楼面价达2.4万/平的横沥单价地王，于今年3月26日进入预开盘状态；
预开盘价格3.7-3.8万/平（精装），已经突破此前横沥3.6万/平的限价；
项目推出预选房约100套，实际客户只预选了约20余套...
究竟是什么原因，让曾经炙手可热的南沙持续“遇冷”？
首先，南沙是一个投资属性很高的片区，客群有50%及以上为深圳、东莞和广州中心城区的投资客；
去年人才政策的暂停、严查首付资金来源等，将这一部分购买力挡在了门外。
其次，整个横沥岛，目前只有刚兑现的18号线横沥站，对外界具有极强的吸引力。
横沥岛|摄于2021年4月
当我们从万顷沙站出发，沿着18号地铁线一路向北，会发现一个有趣的现象。
这条纵向贯穿广州的大动脉，串联起了这座城市，包罗万象的房价梯队。
第五梯队：时有落花流水香
始发站万顷沙板块，发展规划中基本都显示是咖啡色，这意味着片区以“工业规划”为主。
虽然官方一再强调，万顷沙将重点发展新能源汽车、高端智能制造等新型产业；
万顷沙|摄于2020年9月
但空旷的原野和绿油油的麦田，宣告他还处于发展初期阶段。
目前万顷沙一手房价2-2.4万/平，以南沙极致刚需客户、深圳和广州市中心的投资客为主。
第四梯队：领异标新二月花
从横沥到番禺南村万博站，会途经明珠湾、金洲、市桥南、市桥等板块。
其中，明珠湾由于占据南沙C位，且定位“国际金融岛”，起点着实比较高。
近2年，出让的宅地亦或是产业占比很大，亦或是可售楼面价向2字头看齐，住房售价已普遍去到3.5万+/平；
因此，明珠湾暂时列入第三梯队。
明珠湾|摄于2021年5月
剩下的板块，统一归为第四梯队。
金洲是南沙发展最早，也是目前最成熟的居住板块，多数南沙本地人聚居在此。
市桥南，因北与市桥一衣带水，南与南沙隔江相望，成为番禺南部土著居民的“世外桃源”；
由于发展较早，本地人口较多，土地供应严重不足等因素，目前被定义为纯居住功能板块。
去桥南转悠，可以感受到如画风景、体会到雅静生活，只是各项配套设施急需更新升级。
番禺桥南|海伦堡流金岁月
市桥，因囊括番禺区政府、地铁3号线起始站、番禺南部商圈番禺广场而名声大噪。
由于通勤较为便利，可一站式到达珠江新城，成为了很多外来务工人员租房的首选。
目前市桥一手房价3.0-4.5万/平不等。
但狭窄的道路、历史悠久的住宅外立面、密集的城中村都彰显着，这里急需城市更新。
番禺市桥|摄于2020年3月
第三梯队： 乌衣巷口车马地
南村万博站再往北，就是沙溪站，这两站之间，创造了番禺太多的神话。
整个片区是番禺的CBD，华南万博。
今年1季度，大卖70亿+，成为广州历史上最强1季度销冠的越秀·和樾府就在此；
广州“最贵”旧改，沙溪村也坐落在这个片区；
同时，片区内区位优质的新基村、石壁一二三四、里仁洞村，也被纳入了3年改造计划；
去年1批地，越秀以净楼面价3.3万+/平摇号拿下的新地王，现命名越秀·大学城·和樾府，也在这里。
番禺南村万博|图源视觉中国
由于限价因素，片区一手房价4.3-6万+/平；
待入市的越秀·大学城·和樾府，甚至吹风6-7万+/平。
能够入手这里的人，大多为华南本地想置换大户型，天河、海珠偏改善的外溢群体。
据统计，他们的总价承受能力集中在500-800万，妥妥的土豪。
第二梯队：人面桃花相映红
从沙溪经过龙潭到达磨碟沙站，就将整个海珠贯穿了。
海珠由江南西、新港西、赤岗、琶洲、南洲、工业大道6大板块组成；
以西部活力文商旅融合圈、中部中大国际创新生态谷、东部琶洲人工智能与数字经济核心片区，形成三足鼎立的闭环发展模式。
|海珠发展规划
每一次拍地，海珠都会刷新纪录；每一个楼盘入市，都会引起全市热议。
近2年，中海、保利、招商、越秀、广州地铁纷纷落子海珠，地块可售楼面价约3.6-5万+/平；
如果按照地价去推倒房价的逻辑，未来海珠均价会站稳8-9万+，甚至突破10万+。
这里的购房人群，多数来自天河、海珠、番禺北部，以35-45岁的企业高管为代表；
他们的总价承受能力集中在650-1200万；
显而易见，海珠已经受到越来越多的新贵、高净值人士的青睐。
第一梯队：满城尽带黄金甲
磨碟沙再往北一站，就到达了广州的CBD，珠江新城。
这一站是冼村站，是18号线的中间站，也是广州南北分界的标志。
冼村站继续往北走，又会经历一次从第一梯队到第五梯队的褪变。
珠江新城作为广州的最核心区，拥有最优质的区位、最高端的金融环境、最顶级的消费群体。
近10年来，片区已经没有住宅地供应，一手房价自然无法直接获取；
但我们可以从临近板块新房价格和片区内二手房价的表现，推测一二。
珠江新城东侧紧邻金融城，片区典型项目一个为珠光金融城壹号，另一个为合景臻溋名铸。
珠江金融城壹号，主打206-261㎡的商业大平层，对外报价18-22万/平，总价4000万起；
合景臻溋名铸，以约321-450㎡的住宅为主，对外报价20万+/平。
板块内部二手楼盘，尚东宏御挂牌13万+/平，金碧华府挂牌13万+/平，嘉裕君玥公馆 14万+/平….
由此推断，片区人群购买力总价水平在1500万+，毋庸置疑的富豪level。
这也许就是，或将入市的保利冼村项目能够看到30万+/平的勇气吧。
|保利冼村
说了这么多，总结起来，广州的楼市从单价2万到20万＋都有；
你看好哪个梯队的未来价值呢？欢迎留言阿拆。
